宅基地转让的效力及法律后果

随着社会经济的高速发展，城市生活的压力越来越大，越来越多的城镇居民开始向往农村生活。因工作、子女教育、老人就医等种种原因，也有越来越多的农村村民选择迁入城市生活。进而产生大量宅基地转让行为，亦产生了矛盾、纠纷。

目前，《中华人民共和国民法典》第三百六十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利……”、第三百六十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定”、第三百六十五条“已登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”仅对宅基地使用权进行了原则性的规定，但对农村宅基地使用权的转让未作明确规定。根据现行相关规定，宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地没包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于(集体)建设用地。我国实行农村土地集体所有的制度，农民对其宅基地不拥有所有权，仅拥有使用权，城镇居民不享有宅基地使用权。土地管理法虽未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押，但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，也反映出宅基地使用权不得向集体经济组织以外的人转让。

依据现行相关法律法规，宅基地使用权不得单独转让，有下列情况的，转让无效:

(1)城镇居民购买;

(2)法人或其他组织购买;

(3)转让人未经集体组织批准;

(4)向集体组织以外的人转让;

(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

农村宅基地的使用权转让需同时满足以下五点:

(1)需经本村村民委员会同意和乡级政府批准;

(2)转让人与受让人同为同一集体经济组织成员;

(3)受让人无住房和宅基地，符合宅基地申请条件;

(4)转让需经集体经济组织同意;

(5)宅基地使用权不能单独转让，需与住房一并转让。

另外转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，则需明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。

司法实践中，对于同一集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认为合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，一般因违反法律、行政法规的强制性规定被认定为无效。